[행정사 계약법] 22. 환 매

[행정사 계약법] 22. 환 매

22. 환  매

Ⅰ. 의  의

 1. 의  의

  환매란 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보유한 때에 그 권리를 행사하여 매수인으로부터 목적물을 매수하는 것을 말한다.

 2. 법적 성질

 환매란 재매매의 예약이 아니라 매매계약의 해제이므로, 환매특약은 해제권유 보부매매이고, 환매에 의해 소유권은 매도인에게 바로 복귀한다.

Ⅱ. 환매의 요건

1. 목적물

 환매의 목적물에는 제한이 없다.

2. 환매권 유보 특

(1) 성립요건으로서의 '계약의 동시성'

 환매특약은 매매계약과 동시에 하여야 한다. 따라서 매매계약 이후에 한 환매특약은 환매로는 무효이고, 단지 재매매의 예약으로서만 유효하다. 

(2) 대항요건으로서의 '등기의 동시성'

 환매에 있어 매매등기와 환매등기는 동시에 해야 하는데, 이러한 매매와 환매의 '등기'의 동시성은 환매특약의 성립요건이 아니라 대항요건이다.

3. 환매대금

 당사자 간의 특약이 없는 한 당초의 매매대금과 매수인이 부담한 매매비용이다.

4. 환매기간

(1) 법정기간의 초과 및 연장 불가

  계약 성립일로부터 부동산은 5년 이내, 동산은 3년 이내로 정해야 하며, 약정기간이 이를 초과하는 경우에는 그 기간으로 단축되고, 기간의 연장도 할 수 없다.

(2) 환매기간을 정하지 않은 경우

 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 확정된다.

(3) 기산점을 달리 정한 경우

환매기간의 기산점을 달리 정한 경우에는 환매기간 약정 자체가 무효가 되므로 환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 확정한다.

Ⅲ. 환매의 실행

1. 환매권자 및 환매의무자

 (1) 환매권자

 환매권자는 매매계약의 매도인이지만, 환매권이 양도된 경우에는 양수인이다. 

 (2) 환매의무자

 환매의무자는 매매계약의 매수인이다. 그런데 환매목적부동산이 제3자에게 양도된 경우, 부동산에 환매권 등기가 있는 때는 제3자인 전득자에 대하여 행사해야 하지만, 환매권 등기가 없는 때는 당초의 매수인에 대하여 행사해야 한다.

2. 환매권의 대위행사시 매수인 보호

 환매권자의 채권자가 환매권을 대위행사할 경우, 매수인은 매도인의 채무를 변제하고 잉여액을 매도인에게 지급함으로써 환매권을 소멸시킬 수 있다.

Ⅳ. 환매의 효과

1. 소유권의 복귀

 환매는 매매계약의 해제이므로 환매권 행사에 의해 소유권을 자동으로 복귀하게 되고, 따라서 소유권이전등기가 아니라 소유권말소등기를 해야 한다. 다만, 원상회복의무는 인정되지 않는다.

2. 대금의 이자와 목적물의 과실 상계

 특약이 없는 한 대금의 이자와 목적물의 과실은 이를 상계한 것으로 본다.

3. 필요비 및 유익비의 상환

 매수인이나 전득자가 목적물에 대해 비용을 지출한 때에는 매도인에게 그 상환을 청구할 수 있다. 하지만 그들이 과실을 취득한 때는 통상의 필요비는 청구할 수 없다.