[행정사 계약법] 23. 환매와 재매매예약의 비교

[행정사 계약법] 23. 환매와 재매매예약의 비교

23. 환매와 재매매예약의 비교

Ⅰ. 총  설

 환매란 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보유한 때에 그 권리를 행사하여 매수인으로부터 목적물을 매수하는 것인 반면, 재매매의 예약은 매매계약에 있어서 매도인이 장래 목적물을 다시 사겠다고 예약하는 것으로 환매의 요건을 갖추지 못한 경우를 말한다.

Ⅱ. 공통점

1. 사회적 기능

 환매나 재매매의 예약 모두 주로 채권담보적 기능을 한다는 점에서 같다.

2. 부종성

 환매특약이나 재매매의 예약 모두 매매계약의 종된 계약이다. 따라서 매매계약의 무표 또는 취소되면 이들 계약도 실효되지만, 그 특약이 무효 또는 취소되더라도 별도의 약정이 없는 한 매매계약의 효력에는 영향을 미치지 않는다.

3. 목적물의 범위

 환매나 재매매예약의 목적물에는 제한이 없다.

4. 양도성

 환매권이나 재매매의 예약권 모두 재산권적 성질을 가지므로 예약의무자의 승낙 없이 자유롭게 양도, 상속이 가능하다.

5. 권리행사의 상대방

 환매나 재매매의 예약 모두 상대방은 당초의 예약의무자인 매수인이다.

Ⅲ. 차이점

1. 법적 성질

 다수설과 판례는 환매의 법적 성질을 매매계약의 해제라고 보므로 환매특약은 해제권유 보부매매로서 환매에 의해 소유권이 매도인에게 바로 복귀되는 것인 반면, 재매매의 예약은 제2의 매매를 성립시키는 것이다.

2. 계약의 동시성 요부

 환매특약은 매매계약과 동시에 하여야 하므로 매매계약 후 환매특약을 하면 비록 등기를 갖추었더라도 '재매매의 예약'이 될 뿐이다. 

3. 등기의 동시성 여부

 환매의 경우에는 매매등기와 환매등기가 동시에 이루어져야만 제3자에게 대항할 수 있는 반면, 재매매의 예약은 예약완결권을 가등기하면 제3자에게 대항할 수 있고, 가등기와 매매등기의 동시성을 요하지는 않는다.

4. 존속기간의 제한

 환매는 존속기간 (부동산 5년, 동산 3년)과 그 연장에 제한이 있는 반면, 재매매의 예약은 이러한 제한이 없고, 단지 예약완결권이 10년의 제척기간에 걸릴 뿐이다.

5. 목적물이 양도된 경우 권리행사의 상대방

 환매권이나 예약완결권이 등기된 때, 환매권행사는 목적물의 전득자에게 해야 하는 반면, 재매매예약의 예약완결권 행사는 당초의 예약의무자에게 해야 한다.

6. 대 금

 환매의 대금은 매매대금과 매수인이 부담한 매매비용이지만 재매매예약은 제한이 없다.