부동산학개론 #부동산경제론 (1)

부동산학개론 #부동산경제론 (1)

부동산시장을 분석할때  사용하는 자료는 그 성격에 따라 일정기간에 거쳐 양을 측정하는 유량자료와 일정시점에서 양을 측정하는 저량자료로 구별할 수 있다.

 

지대수입, 월 임대료 수입, 순영업소득, 부동산회사의 당기 순이익, 가계소득, 부동산관리자 월급여, 연간 이자비용, 신규 주택 공급량, 아파트생산량, 주택거래량 등은 유량변수에 해당된다.

 

부동산투자회사의 순자산가치, 실물자산, 도시인구, 주택재고량 등은 저량변수에 해당된다.

 

주택재고, 건물의 임대료수입, 가계의 자산, 근로자의 임금, 도시의 인구규모, 신규주택의 공급량 중 저량 경제변수는 모두 3개이다.

 

부동산의 신규공급은 일정한 시점에서 측정되는 저량개념이 아니라 일정한 기간 동안 측정되는 유량개념이다.

 

주택시장분석에서 유량의 개념뿐만 아니라 저량의 개념을 파악하는 것은 주택공급이 단기적으로 제한되어 있기 때문이다.

 

만약 현재 우리나라에 총 1,500만 채의 주택이 존재하고 그 중 100만 채가 공가로 남아 있다면, 현재 주택저량의 수요량은 1,400만 채이다.​

 

일정시점에 시장에 존재하는 주택의 양과 사람들이 보유하고자 하는 주택의 양은 다를 수 있다.

 

일정한 기간을 정해야 측정이 가능한 개념은 유량이며 일정 시점에서만 측정이 가능한 개념은 저량이다.

 

주택거래량, 신규주택 공급량 등은 유량변수에 해당되며, 주택재고량, 부동산투자회사의 자산가치 등은 저량변수에 해당 된다.

 

일정기간 동안 거래하고자 하는 부동산의 양은 저량개념이 아니라 유량개념이다.​

 

주택시장의 단기공급은 저량 개념을, 장기공급은 유량개념을 의미한다. 주택시장분석에서 유량의 개념뿐만 아니라, 저량의 개념을 파악하는 것은 주택공급이 단기적으로 제한 되어 있기 때문이다.

 

부동산수요는 구입에 필요한 비용을 지불할 수 있는 경제적 능력이 뒷받침된 유효수요의 개념이다.

 

부동산수요량은 특정 가격수준에서 부동산을 구매하고자 하는 의사와 능력이 있는 수량이다.

 

​주택가격이 상승하면 주택수요량에 영향을 준다.

 

주택임대료가 상승하면 다른 재화의 가격이 상대적으로 하락하여 임대수요량이 감소하는 것은 대체효과에 대한 설명이다.

 

부동산공급은 각 임대료 수준에서 생산자가 기꺼이 공급의사와 능력을 가지고 있는 유효한 것이어야 한다.

 

부동산공급량은 주어진 가격수준에서 공급자가 공급하고자 하는 최대수량이다.

 

부동산은 공간과 위치가 공급되는 성질이 있다.

 

부동산수요량은 일정기간에 실제로 구매한 수량이 아니라 구매 하고자 의도하는 수량을 말한다.

 

부동산공급량은 주어진 가격수준에서 실제로 매도한 수량이 아니라 매도하고자 의도하는 수량을 말한다. 

 

​부동산가격이 상승하면 공급량은 증가하고, 가격이 하락하면 공급량은 감소한다.

 

토지는 용도의 다양성으로 인해 우상향하는 공급곡선을 가진다.

 

토지의 인문적 특성인 용도의 다양성으로 인하여 용도의 전환이나 이행을 통한 토지의 이용도를 향상시키려는 토지의 경제적 공급이 가능하기 때문이다.

 

부동산의 부증성, 개별성 등의 특성은 부동산공급을 비탄력적이고 독점적으로 만드는 성질이 있다.

 

아파트 매매시장에서 아파트 가격의 변화는 수요량의 변화를 가져오는 요인에 해당한다.

 

주택 매매시장에서 해당 주택 가격 변화에 의한 수요량의 변화는 동일한 수요곡선상의 이동으로 나타난다.

 

아파트 매매시장에서 인구의 변화, 소득수준의 향상, 아파트에 대한 선호도 변화, 아파트 가격에 대한 기대의 변화 등은 수요의 변화를 가져오는 요인에 해당된다.

 

부동산의 가격 이외의 다른 요인이 수요량을 변화시키면 부동산의 수요곡선이 좌측 또는 우측으로 이동한다.

 

인구의 감소라는 요인으로 부동산의 수요곡선 자체가 이동하는 것은 수요의 변화이다.

 

부동산 수요자의 소득이 변하여 동일 가격수준에서 부동산의 수요곡선이 이동하였다면 이를 부동산수요의 변화라 한다.

 

주택매매시장에서 주택거래 규제의 완화, 수요자의 소득 증가, 모기지대출금리의 하락 해당지역으로의 인구유입량 증가, 대체 투자자산의 수익률의 악화 등은 주택의 수요곡선을 우측으로 이동시키는 요인에 해당한다.

 

주택매매시장에서 대체재가격의 하락, 주택에 대한 중과세 등은 주택의 수요곡선을 좌측으로 이동시키는 요인에 해당된다.

 

수요곡선의 이동으로 인해 수요량이 변하는 경우는 수요량의 변화가 아니라 수요의 변화에 해당된다.

 

아파트담보대출 금리가 하락 하면 아파트의 수요가 증가하여 아파트의 수요곡선은 우측으로 이동하게 된다. 이는 수요의 변화에 해당된다.

 

아파트가격 하락이 예상되면 아파트의 수요가 감소하여 아파트의 수요곡선은 좌측으로 이동하게 된다. 이는 수요의 변화에 해당된다.

 

다른 조건은 일정하다고 가정할 경우 아파트매매시장에서 아파트건축비의 하락은 공급은 변화를 가져오는 요인에 해당된다.

 

주택시장에서 주택가격의 상승은 공급량의 변화요인에 해당되며, 주택건설업체수의 증가는 공급의 변화요인에 해당된다.

 

해당 부동산가격변화에 의한 공급량의 변화는 다른 조건이 불변일 때 동일한 공급곡선상에서의 점의 이동으로 나타난다.

 

노동자임금이나 시멘트가격과 같은 생산요소가격의 하락은 부동산공급을 증가시키는 요인이 된다.

 

건축기자재 가격이 상승하더라도 주택가격이 변하지 않는다면 주택공급은 감소할 것이다.

 

새로운 건설기술의 개발에 따른 원가절감, 주택건설용 원자재 가격의 하락, 주택건설용 토지 가격의 하락 등은 부동산시장에서 주택의 공급곡선을 우측으로 이동시키는 요인에 해당된다.

 

정부가 건축허가요건을 강화하면 신규건설이 침체될 수 있다.

 

지역지구제와 같은 부동산정책을 통해서 부동산의 공급을 조절할 수 있다.

 

다른 조건은 일정하다고 가정할 경우 주택매매시장에서 주택가격이 상승하면 주거용지의 공급은 증가한다.

 

다른 조건은 일정하다고 가정할 경우 건설노동자의 임금이상승하면 생산요소의 가격이 상승하여 주택공급은 감소한다.

 

일반적으로 주택담보대출 이자율의 상승은 주택의 수요를 감소시키는 요인으로 주택의 수요곡선을 죄측으로 이동시키는 요인에 해당된다.

 

주택건설업체 수의 증가는 주택의 공급을 증가시키는 요인으로 주택의 공급곡선을 우측으로 이동시키는 요인에 해당된다.

 

다른 조건은 일정하다고 가정할 경우 기준금리가 하락하면 이자비용이 감소하므로 부동산 공급자의 입장에서의 수익을 증가시키는 요인이 된다.

 

단, 우하향하는 수요곡선과 우상향하는 공급곡선의 균형 상태를 가정한다.

 

부동산시장의 균형도 일반재화에 있어서처럼 수요와 공급의 균형에 의해 달성된다.

 

부동산의 초과공급은 임대료를 하락시키는 요인으로 작용하며, 초과수요는 임대료를 상승시키는 요인으로 작용한다.