부동산학개론 #부동산 총론 (2)

부동산학개론 #부동산 총론 (2)

민법상 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다.

 

토지 소유자는 법률의 범위 내에서 토지를 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.

 

토지의 소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.

 

토지의 소유권 공시방법은 등기이다.

 

정착물은 사회ㆍ경제적인 면에서 토지에 부착되어 계속적으로 이용된다고 인정되는 물건이다.

 

정착물은 토지와 서로 다른 부동산으로 간주되는 것과 토지의 일부로 간주되는 것으로 나눌 수 있다.

 

준부동산은 등기ㆍ등록의 공시 방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산 등을 말한다.

 

준부동산은 부동산과 유사한 공시방법을 갖춤으로써 넓은 의미의 부동산에 포함된다.

 

공장재단이나 광업재단은 부동산에 준하여 취급된다.

 

주거ㆍ상업ㆍ공업용지 등의 용도로 이용되고 있거나 해당 용도로 이용할 목적으로 조성된 토지를 택지라 한다.

 

부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥 토지를 말하며 하천, 도로 등의 바닥 토지에 사용되는 포괄적 용어이다.

 

용도적 지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 후보지라 하고, 용도적 지역내에서 지역 간 용도변경이 진행되고 있는 토지를 이행지라 한다.

 

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 토지의 등록단위로 하나의 지번을 가진 토지를 의미하는 용어는 필지이다.

 

획지란 인위적ㆍ자연적ㆍ행정적 조건에 따라 다른 토지와 구별되는 것으로 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다.

 

​맹지는 도로와 접하고 있지 않는 구획 내부의 토지, 즉 타인의 토지에 둘러싸인 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지를 말한다.

 

토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용ㆍ수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 나지라 한다.​

 

건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우, 나지에 비해 최유효이용의 기대가능성이 낮다.

 

법지는 소유권은 인정되지만 이용실적이 없거나 적은 토지를 말한다.

 

소지는 대지 등으로 개반되기 이전의 자연 상태로서의 토지를 말한다.

 

선하지는 고압선 아래의 토지로 이용 및 거래의 제한을 받지 경우가 많다.

 

지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 포락지라 한다.

 

공간으로서의 토지는 지표뿐만 아니라 지하와 공중을 포함하는 3차원의 입체공간을 의미한다.

 

입체공간으로서의 부동산은 법률적 개념, 경제적 개념인 동시에 기술적 개념이기도 하다.

 

지하 또는 지상의 공간은 상ㆍ하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다.

 

개발권양도제(TDR)는 개발이 제한되는 지역의 토지소유권에서 개발권을 분리하여 개발이 필요한 다른 지역에 개발권을 양도할 수 있도록 하는 제도이다.

 

개발권양도제는 보전지역(규제지역) 토지 소유자의 재산상의 손실을 시장을 통해서 해결하려는 제도로 공공이 부담해야 하는 비용을 절감하면서 규제에 따른 손실의 보전이 이루어진다는 점에 의의가 있다.

 

민법에서 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상ㆍ하에 미친다고 규정 하고 있어 토지소유권의 효력범위를 입체적으로 규정하고 있다.

 

토지 지표를 토지 소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는등의 권리를 지표권이라 한다.

 

토지 소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리를 지하권 이라 한다.

 

부동성(不動性, 비이동성, 지리적 위치의 고정성) 부동산은 어느 지역의 수요가 급증했다고 하더라도 다른 재화처럼 그 지역으로 이동 할 수 없다. 이는 부동성에 기인한다.

 

토지의 부동성은 지방자치 단체 운영을 위한 부동산조세 수입의 근거가 될 수 있다.

 

부동산은 지리적 위치의 고정으로 주변에서 일어나는 환경조건의 변화가 부동산의 가격에 영향을 주는 외부효과를 발생 시킬 수 있다.

 

부동성은 부동산활동 및 부동산현상을 국지화(지역화) 지역적으로 특화되게 하며, 부동산시장을 국지화 (지역적)시장으로 만든다.

 

부동성으로 인하여 부동산활동을 임장활동화 시키며, 감정평가 시 지역분석을 필요로한다.

 

외부효과에는 정(+)의 외부효과 [외부경제]와 부(-)의 외부효과 [외부불경제]가 있으며, 이러한 외부효과는 토지의 부동성과 인접성(연속성)이라는 특성 때문에 발생한다.

 

토지는 다른 생산물처럼 노동이나 생산비를 투입하여 순수한 그 자체의 양을 늘릴 수 없다.

 

부증성으로 인해 공간수요의 입지 경쟁이 발생하기도 하고 , 이는 지가상승의 문제를 발생시키기도 한다.

 

자연물인 토지는 유한하여 토지의 독점소유욕을 발생시킨다. 이는 토지의 부증성에 기인한다.

 

부증성은 토지이용을 집약화 시키며 토지의 공급조절을 곤란하게 한다. 또한 토지의 소유욕구를 증대시킨다.

 

토지의 부증성은 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다.

 

토지는 다른 생산물과 달리 노동이나 생산비를 투입하여 재생산할 수 없다.

 

부증성이라는 토지의 자연적 특성으로 인하여 절대량을 증가 시키는 토지의 물리적 공급은 불가능하다. 그러나 용도의 다양성이라는 토지의 인문적 특성으로 인하여 이용의 전환을 통한 토지의 경제적(용도적) 공급은 가능하다.

 

부증성은 토지의 집약적 이용과 토지 부족 문제의 근거가 된다.

 

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