부동산학개론 #부동산 총론 (3)

부동산학개론 #부동산 총론 (3)

영속성으로 인하여 소모를 전제로 하는 재생산이론과 감가상각(감가수정)이론이 적용되지 않는다.

 

영속성은 부동산활동을 장기배려 하게 하며, 토지의 가치보존력을 우수하게 한다.

 

영속성으로 인하여 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다.

 

영속성은 소유함으로써 생기는 자본이익과 이용하여 생기는 운용이익을 발생시킨다.

 

영속성은 토지의 소유이익과 사용이익을 분리하여 타인으로 하여금 이용을 가능하게 하며, 임대차시장의 발달근거가 된다.

 

영속성은 부동산관리의 중요성을 강조하게 한다.

 

영속성으로 인하여 가격이 하락 해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가계상승을 기대하여 매각을 미룰 수 있다.

 

부동산의 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값으로 정의되는데, 이러한 정의는 영속성(내구성)과 관련이 깊다.

 

소모를 전제로 하는 재생산이론이나 사고방식을 토지에 적용할 수 없게 만드는 특성은 영속성이다.

 

개별성은 부동산활동과 현상을 개별화시킨다.

 

개별성은 대상부동산과 다른 부동산의 비교를 어렵게 하고, 시장에서 상품 간 대체관계를 제약할 수 있다.

 

개별성으로 인하여 부동산 가치추계의 어려움을 유발한다.

 

개별성으로 인해 특정 부동산에 대한 시장정보의 수집이 어렵고 거래비용이 높아질 수 있다.

 

개별성은 토지뿐만 아니라 건물이나 기타 개량물에도 적용될 수 있다.

 

개별성으로 인하여 일물일가의 법칙이 배제되며, 토지시장에서 상품 간 완전한 대체관계가 제약 된다.

 

개별성으로 인하여 부동산상품 간 물리적 대체는 이루어 질 수 없으므로 완전한 대체관계가 성립되지 못한다.

따라서 대체가능성을 없게 만드는 원인은 개별성이다.

 

용도의 다양성은 최유효이용의 성립근거가 된다.​

 

토지는 법률이 허용하는 범위 이내에서 이용주체의 목적에 따라 인위적으로 분할 또는 합병하여 이용할 수 있다.

 

토지는 이용의 비가역성이 있으므로 토지이용과 관련된 의사결정에는 장기적인 관점에서의 배려가 필요하다.

 

토지의 비생산성(부증성)으로 인하여 물리적 공급은 불가능 하나, 용도의 다양성으로 인하여 경제적 또는 용도적 공급은가능하다. 따라서 개별 용도의 관점에서는 공급은 증가시킬 수 있다.

 

토지의 공공성은 토지시장에 대한 정부개입의 명분을 강화 시킨다.

 

부동산시장은 부동성으로 인해 지역적(국지적)시장이 되므로 중앙정부나 지방자치단체의 상이한 규제와 통제를 받는다.

 

부증성(비생산성)으로 인하여 토지이용이 집약화되는 경향이 있다.

 

부증성으로 인하여 토지의 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효 이용의 근거가 된다.

 

부증성에 기인한 특정 토지의 희소성은 공간수요의 입지 경쟁을 유발시킨다.

 

토지는 영속성으로 인해 원칙적으로 물리적 감가상각이 적용되지 않는다.

 

토지의 가치보존력이 우수한 것은 부동산의 영속성에 기인한다.

 

영속성이 있으므로 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다.

 

개별성으로 인하여 부동산상품간 물리적 대체는 이루어 질 수 없으므로 완전한 대체관계가 성립되지 못한다.

 

부동산의 내구성은 재고시장 형성에 영향을 주며, 부동산의 고가성은 부동산시장에의 진출입을 어렵게 한다.

 

부동산의 물리적 특성 중 모든 부동산에 공통되는 물리적 특성을 일반적 특성이라 하며, 다른 부동산과 구별되는 특정 부동산만의 고유한 물리적 특성을 개별적 특성이라한다.