부동산학개론 #부동산시장론 (1)

부동산학개론 #부동산시장론 (1)

경기변동은 변동요인에 따라 추세변동, 순환변동, 계절변동, 불규칙(우발적)변동으로 구성 되어 있다.

 

순환적 변동, 계절적 변동, 무작위적(불규칙, 우발적)변동 등의 모습이 나타난다.

 

경제성장으로 건축허가량이 지속적으로 증가하고 있다면,이는 추세변동에 해당된다.

 

건축허가량의 전념 동기 대비 증가율이 지난 5월을 정점으로하여 후퇴기로 접어들었다면, 이는 순환변동에 해당된다.

 

매년 12월에 건축허가량이 다른 달에 비해 줄어드는 현상이 반복적으로 나타나고 있다면, 이는 계절변동에 해당된다.

 

대학교 근처의 임대주택이 방학을 주기로 공실률이 높아지는것은 계절적 변동에 속한다.

 

​무작위적 변동이란 예기치 못한 사태로 초래되는 비순환적 경기 변동 현상을 말한다.

 

총부채상환비율(DTI) 규제 완화 후 주택거래 증가는 경기변동요인 중 불규칙 변동요인에 속한다.

 

봄ㆍ가을의 반복적인 주택거래건수 증가는 계절변동요인에 속한다.

 

2005년 정부의 8ㆍ31 부동산 대책과 같은 외부충격으로 주택 경기가 하강한다면 이는 무작위 (불규칙, 우발적)변동에 해당한다.

 

부동산경기변동이란 부동산시장이 일반 경기변동처럼 상승과 하강국면이 반복되는 현상을 말한다.

 

부동산경기는 도시별로 다르게 변동할 수 있고, 같은 도시라도 도시 안의 지역에 따라 다른 변동 양상을 보일 수 있다.

 

부동산경기는 지역별로 다르게 변동할 수 있으며 같은 지역에서도 부분시장에 따라 다른 변동 양상을 보일 수 있다.

 

부동산경기는 각 주기별 순환국면 기간이 일정치 않은 경향을 보인다.

 

부동산경기는 일반경기와 비교 하여 팽창국면과 위축국면 간의 차이가 큰 특징을 갖는 경향이 있다.

 

일반적으로 건축착공량과 부동산 거래량이 등이 부동산경기의 측정지표로 많이 사용된다.

 

건축허가면적과 미분양물량은 부동산경기변동을 측정할 수 있는 지표로 활용될 수 있다.

 

부동산시장에 영향을 미치는 요인 중 하나로, 불황과 물가상승이 동시에 나타나는 현상을 스태급글레이션이라 한다.

 

부동산경기는 지역이나 부동산의 유형에 따라 각각 다른 변화특성을 나타내는 경향이 있다.

 

부동산경기는 일반경기에 비해 정점은 더 높고 저점은 더 깊어 순환진폭이 크다. 이는 부동산경기가 일반 경기변동요인에 민감하게 작용하지 못하기 때문이다.

 

부동산경기의 순환주기(약 17~18년)는 순환주기(약 8~10년)에 비해 약 2배 정도 길다. 또한 부동산경기는 일반경기에 비해 정점은 더 높고 저점은 더 깊어 순환진폭이 크다.

 

따라서 부동산경기와 일반경기의 순환주기와 순환진폭은 서로 다르게 나타나는 경향이 있으며, 부동산경기는 일반경기에 비해 주기의 순환국면이 불규칙이고 불명확하게 나타나는 경향이 있다.

 

부동산경기 국면도 일반경기 국면처럼 회복, 호황, 후퇴, 불황등 4개 국면으로 구분할 수 있다.

 

부동산경기도 일반경기와 마찬가지로 회복국면, 상향국면, 후퇴국면, 하향국면 등의 순환적 경기변동을 나타낸다.

 

부동산시장은 일반 경기변동과 같은 회복ㆍ상향ㆍ후퇴ㆍ하향의 4가지 국면 외에 안정시장이라는 국면이 있다.

 

부동산경기변동 국면은 공실률, 건축허가건수, 건축착공량, 거래량 등으로 확인할 수 있다.

 

회복국면은 매도자가 중시되고 과거의 거래사례가격은 새로운 거래의 기준가격이 되거나 하한이 되는 경향이 있다.

 

상향시장에는 건축허가량이 증가하는 현상이 나타난다.

 

상향국면은 매도자가 중시되고 과거의 거래사례가격은 새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다.

 

후퇴시장에서 직전국면 정점의 거래사례가격은 현재시점에서 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.

 

하향국면은 매수자가 중시되고 과거의 거래사례가격은 새로운 거래가격의 상한이 되는 경향이 있다.

 

업무용 부동산의 경우, 부동산 경기의 하강국면이 장기화되면 공실률이 증가하는 경향이 있다.

 

부동산경기가 상승국면에 들어서면 부동산시장은 매도자(판매자) 주도시장으로 변한다.

 

상향시장은 후퇴시장의 전(前) 국면으로 경기의 후퇴가능성을 내포하고 있으며, 과거의 사례 가격은 새로운 거래의 하한선이 된다.

 

후퇴국면의 유통시장에서는 매수자가 중시되고, 과거의 거래 사례가격은 새로운 거래의 기준 가격이 되거나 상한이 되는 경향이 있다.

 

부동산시장은 부동산권리의 교환, 가격결정, 경쟁적 이용에 따른 공간배분 등의 역할을 수행한다.

 

부동산의 개별성이라는 특성에도 불구하고 부동산시장은 자원 배분 기능을 수행한다.​

 

부동산시장은 경제활동별 지대 지불능력에 따라 토지이용의 유형을 결정하는 기능을 한다.

 

부동산시장에서는 어떤 특정한 지역에 극한되는 시장의 지역성 혹은 지역시장성이 존재한다.

 

부동산시장은 지역의 경제적ㆍ사회적ㆍ행정적 변화에 따라 영향을 받으며, 수요ㆍ공급도 그 지역 특성의 영향을 받는다.

 

완전히 동질적인 아파트라 하더라도 아파트가 입지한 시장지역이 달라지면 서로 다른 가격이 형성될 수 있다.

 

부동산시장은 재화의 특성에 따라 분화되는 경향이 있다.​

 

부동시장의 분화현상은 경우에 따라 부분시장별로 시장의 불균형을 초래하기도 한다.

 

부동산공급에는 상당한 시간이 소요되기 때문에 수요가 급증하더라도 공급이 적시에 이루어지지 못하는 경우가 많다.

 

부동산시장은 수요와 공급의 조절이 쉽지 않아 단기적으로 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 높다.

 

부동산은 개별성의 특성에 의해 표준화가 어려워 일반재화에 비해 대체가능성이 낮다.

 

개별성의 특성은 부동산상품의 표준화를 어렵게 할 뿐만 아니라 부동산시장을 복잡하고 다양하게 한다.

 

부동산시장은 거래와 관련된 정보가 공개되지 않거나 불완전한 경우가 많다.

 

부동산시장에서는 정보의 비대칭성으로 인해 부동산가격의 왜곡현상이 나타나기도 한다.

 

부동산은 다양한 공ㆍ사적 제한이 존재하며, 이는 부동산가격 변동에 영향을 미칠 수 있다.

 

부동산에 가해지는 다양한 공적 제한은 부동산시장의 기능을 왜곡할 수 있다.

 

부동산거래비용의 증가는 부동산 수요자와 공급자의 시장 진출입에 제약을 줄 수 있어 불완전경쟁 시장의 요인이 될 수 있다.

 

부동산은 고가이기 때문에 자금 조달 가능성이 시장 참여에 영향을 미친다.

 

부동산시장은 부동산의 개별성, 시장의 지역성, 거래의 은밀성, 상품의 비표준화성 등으로 인하여 시장의 조직화가 거의 불가능 하다.

 

부동산시장에서 부동산상품의 거래는 개별적으로 이루어지는 경우가 많고, 개별성이라는 특성으로 인하여 거래와 관련된 정보가 공개되지 않거나 불완전한 경우가 많다.

 

주택의 여과과정은 시간이 경과 하면서 주택의 질과 주택에 거주하는 가구의 소득이 변화함에 따라 발생하는 현상이다.

주택여과과정은 주택의 질적 변화와 가구의 이동과의 관계를 설명해 준다.

 

주택의 상향여과는 낙후된 주거 지역이 재개발되어 상위계층이 유입된 경우에 나타날 수 있다.​

 

저소득층 주거지역에서 주택의 보수를 통한 가치상승분이 보수 비용보다 크다면 상향여과가 발생할 수 있다.

 

안정적인 주택시장에서는 주택 여과효과가 긍정적으로 작동하면 주거의 질을 개선하는 효과가 발생하며, 주택 공급량의 증가에도 기여하게 된다.

 

주거분리란 고소득층  주거지와 저소득층 주거지가 서로 분리되는 현상을 의미한다.

 

주거분리는 도시 전체에서 뿐만 아니라 지리적으로 인접한 근린지역에서도 발생할 수 있다.

 

저소득층은 다른 요인이 동일할 경우 정(+)의 외부효과를 누리고자 고소득층 주거지에 가까이 거주하려 한다.

 

주거분리는 주택소비자가 정(+)의 외부효과 편익은 추구하려 하고, 부(-)의 외부효과 피해는 피하려는 동기에서 비롯된다.

 

고소득층 주거지역과 인접한 저소득층 주택은 할증료가 붙어 거래되며, 저소득층 주거지역과 인접한 고소득층 주택은 할인되어 거래될 것이다.

 

고소득층 주거지와 저소득층 주거지가 인접한 지역에서는 침입과 천이 현상이 발생할 수 있다.

 

저급주택이 수선되거나 재개발 되어 상위계층에서 사용되는 것을 상향여과라 한다.

 

상위 소득계층이 사용하던 기존 주택이 하위 소득계층의 사용으로 전환되는 것은 하향여과에 해당된다.

 

소득증가 등의 이유로 저가주택의 수요가 증가하면 하향여과 과정이 나타날 수 있다.

 

공가의 발생은 주택여과 과정의 중요한 구성요소 중 하나이다.

 

따라서 공가의 발생은 주거지 이동과 밀접한 관련이 있다.

 

주거분리란 도시 내에서 소득계층이 분화되어 거주하는 현상으로 고소득계층의 주거지역과 저소득계층의 주거지역이 분리되는 현상을 말한다. 이는 소득의 문제로 인해서 비롯된 것이다.